LAUDO DE INSPENCAO PREDIAL

É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.

Predialtech - Manutenção Predial

Análise da documentação predial;

Verificação dos sistemas construtivo;

Relatório fotográfico e vídeo por Drone que percorrerá toda a estrutura buscando rachaduras, deformidade em pintura, janelas, fachada, caixa d’água, ar condicionado, telhas quebradas, para-raios e antena danificados.

Durante as operações, o piloto do drone deverá estar de posse: 

  • O cadastro no Sistema de Aeronaves não Tripuladas (SISANT) 
  • Documento impresso ou digital do Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) autorizando a operação no local. 
  • Documento impresso de Avaliação de Risco Operacional criado pelo próprio piloto.
  • Seguro RETA com a apólice em dia. 
  • Certificado de Homologação junto a Anatel ou Selo de fábrica impresso com o logo da Anatel

Memorial descritivo dos sistemas construtivos;

Projeto executivo;

Projeto de estruturas;

Projeto de Instalações Prediais;

Projeto de Impermeabilização;

Projeto de Revestimentos em geral, incluindo fachadas;

Projeto de paisagismo.

CRITÉRIO 

A elaboração da inspeção predial IBAPE-SP baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. 

A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes da edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de manutenção, depreciação, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho. 

MÉTODO 

Determinação do nível de inspeção; 

Verificação e análise da documentação;  

Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações;  

Vistoria dos tópicos constantes na listagem de verificação;

Classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados, e das não conformidades com a documentação examinada;

Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco ;  

Definição de prioridades;  

Recomendações técnicas;  

Tópicos essenciais do laudo;  

PLANEJAMENTO

Entrevista com o responsável da edificação (síndico, administrador ou gestor predial), com abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da manutenção do imóvel. 

CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS

As anomalias e falhas constituem não conformidades que impactam na perda precoce de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e redução de sua vida útil projetada. Podem comprometer, portanto: segurança; funcionalidade; operacionalidade; saúde de usuários; conforto térmico, acústico e lumínico; acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre outros parâmetros de desempenho definidos na ABNT NBR 15575. 

As não conformidades podem estar relacionadas a desvios técnicos e de qualidade da construção e/ou manutenção da edificação. Podem, ainda, não atender aos parâmetros de conformidade previstos para os sistemas construtivos e equipamentos instalados, tais como: dados e recomendações dos fabricantes, manuais técnicos em geral, projetos e memoriais descritivos, normas, etc. 

As anomalias são classificadas em: 

  • Endógena Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). 
  • Exógena Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros. 
  • Natural Originária de fenômenos da natureza. 
  • Funcional Originária da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, conseqüente, término da vida útil. 

As falhas podem ser classificadas em: 

  • Planejamento decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.
  • Execução associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais. 
  • Operacionais relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes. 
  • Gerenciais decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma. 

GRAU DE RISCO 

A classificação quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser fundamentada, conforme limites e os níveis da Inspeção Predial realizada, considerado o grau de risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio. Pode ser classificado como: 

Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil. 

Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce. 

Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. 

DEFINIÇÃO DE PRIORIDADES 

A ordem de prioridades será disposta em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apurada através de metodologias técnicas apropriadas como GUT (ferramenta de “gerenciamento de risco” através da metodologia de Gravidade, Urgência e Tendência), FEMEA: (Failure Mode and Effect Analisys: ferramenta de “gerenciamento de risco” através da metodologia de Análise do Tipo e Efeito de Falha); ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente da Inspeção Predial. A prioridade na ordem das orientações técnicas das deficiências constatadas poderá se basear nestas classificações, quanto ao estado de manutenção geral da edificação e condições de uso, quanto a recomendação eventual interdição de parte da edificação para garantir a integridade dos usuários, dentre outros aspectos de segurança patrimonial, quando do surgimento de situações de grau de risco crítico, ou identificação de uso irregular em locais específicos e destacados do restante da edificação inspecionada. 

INDICAÇÃO DAS RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS 

As recomendações técnicas para as anomalias e falhas constatadas na inspeção predial serão apresentada de forma clara e simplificada, possibilitando ao gestor, síndico ou proprietário a fácil compreensão. 

TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO  

  • Identificação do solicitante  
  • Classificação do objeto da inspeção
  • Localização  
  • Data da Diligência  
  • Descrição Técnica do objeto  
  • Tipologia e Padrão Construtivo 
  • Utilização e Ocupação  
  • Idade da edificação 
  • Nível utilizado
  • Documentação solicitada, documentação entregue e documentação analisada  Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial  
  • Das informações gerais consideradas  Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados, descrição e localização das respectivas anomalias e falhas constatadas  
  • Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco  Indicação de prioridade 
  • Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas construtivos  
  • Recomendações técnicas  
  • Recomendações gerais e de sustentabilidade  
  • Relatório Fotográfico   
  • Data do laudo  
  • Assinatura do profissional responsável e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) 

RESPONSABILIDADES 

O profissional é responsável única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção contratada. Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, quando as observações e orientações existentes no Laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo proprietário ou responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção, bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido. 

Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre a análise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção Predial. Deve-se explicitar a redação específica desses impedimentos no laudo.